In generale, la cedolare secca è interessante, in caso di affitti di libero mercato con l’applicazione dell’aliquota del 21%, per chi ha redditi superiori a 15 mila euro, tenuto conto anche del fatto che, per tutta la durata dell’opzione, il proprietario rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat.
 

In generale, la cedolare secca è interessante, in caso di affitti di libero mercato con l’applicazione dell’aliquota del 21%, per chi ha redditi superiori a 15 mila euro, tenuto conto anche del fatto che, per tutta la durata dell’opzione, il proprietario rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat.

E’ comunque importante tenere presente che, se il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo, su di esso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detraibili.

In qualche caso, infatti, avere un’Irpef più alta può servire a recuperare gli sconti fiscali, ad esempio, su spese mediche, interessi su mutui, spese per interventi di recupero edilizio o risparmio energetico. In caso di canone concordato, invece, l’aliquota della cedolare, fissata al 19%, non è sufficiente per rendere attrattiva la nuova tassazione anche per i redditi inferiori a 28 mila euro.

La convenienza inizia sopra questa soglia, a un livello variabile in base a due fattori: il canone e le aliquote dell’addizionale comunale e regionale (ma bisogna sempre tenere conto, come già detto, di eventuali oneri deducibili o detraibili).

In pratica, la soglia di convenienza si abbassa verso quota 28 mila euro quando il fisco locale è più caro o il canone è più basso, mentre il crescere del canone e l’abbassamento delle addizionali hanno l’effetto opposto.

In caso di contitolarità dell’immobile ogni proprietario può effettuare il suo calcolo di convenienza e decidere di aderire o meno al nuovo regime e l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. In tal caso deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

 I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso o per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Una peculiarità di questo regime è data dalla possibilità entrare e uscire dalla cedolare secca. Il locatore ha, infatti, la facoltà di revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione.

La revoca deve essere esercitata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.

Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.

Il locatore, quindi, può annualmente scegliere, in base alla convenienza che si realizza, se:
- usufruire di questo regime e restarci per tutta la durata del contratto e della proroga, o per il periodo residuo di durata del contratto, nel caso di opzione esercitata negli anni successivi al primo, versando la cedolare entro il termine e con i criteri stabiliti per i versamenti Irpef d’acconto e di saldo;
- revocare la propria scelta e tornare al regime ordinario versando l’imposta di registro;
- dopo la revoca, rientrare, negli anni successivi, nella cedolare.